近期，中央層面多部門發(fā)文定調(diào)房地產(chǎn)市場，并作出“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性住房需求”等一系列部署，進(jìn)一步提振了房地產(chǎn)市場信心。

買房置業(yè)是老百姓重要的消費(fèi)需求之一。讓人民群眾放心購房，住上更好的房子，誠信守法、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境不可或缺。然而實(shí)踐中，消費(fèi)者在買房過程中可能遭遇種種套路，一旦交了定金買了房，常常處于弱勢地位。比如，賣房捆綁銷售裝修升級(jí)包、精裝交付貨不對板等。這種時(shí)候，消費(fèi)者應(yīng)該如何有效維護(hù)自身的權(quán)益？

被“虛假宣傳”誤導(dǎo)，開發(fā)商規(guī)避責(zé)任怎么辦？

近日，來自南京的網(wǎng)友向“人民投訴”平臺(tái)反映，南京某樓盤在銷售時(shí)，將小區(qū)主大門和會(huì)所一樓及景觀作為重要宣傳賣點(diǎn)，以高于周邊樓盤3000元左右每平方米的價(jià)格售賣，很多消費(fèi)者都為了景觀買單。但購房完成后，開發(fā)商擅自更改規(guī)劃，之前宣傳的賣點(diǎn)全部變?yōu)槠渌�功能區(qū)，且未做任何明確告知。小區(qū)景觀遭到破壞，實(shí)質(zhì)上房產(chǎn)溢價(jià)已經(jīng)消失，給消費(fèi)者造成了重大財(cái)產(chǎn)損失。

圖片來源：人民投訴平臺(tái)截圖

在消費(fèi)者購買一手房的時(shí)候，開發(fā)商往往會(huì)通過宣傳冊、微信公眾號(hào)等，對樓盤及樣板房進(jìn)行宣介。有的開發(fā)商還會(huì)草擬類似“售樓書、廣告、宣傳資料不構(gòu)成要約，不屬于交付標(biāo)準(zhǔn)，不具有約束力，雙方應(yīng)以正式合同為依據(jù)”的條款。那么，這些宣傳和介紹是否有法律上的約束力？

中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)對此指出，根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商無權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約，即使未寫入合同，開發(fā)商也應(yīng)履行相關(guān)義務(wù)，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

另外，業(yè)主如何避免被“虛假宣傳”誤導(dǎo)？遭遇開發(fā)商虛假宣傳后又該如何維護(hù)權(quán)益？

中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律部副主任謝龍?jiān)诮邮苋嗣窬W(wǎng)記者采訪時(shí)表示，消費(fèi)者維權(quán)主要的依據(jù)是以合同約定為準(zhǔn)，但是一般情況下商品房的宣傳廣告和宣傳資料在法律上定性為要約邀請，這不具有強(qiáng)制約束力。

“但是，如果銷售廣告和宣傳資料是開發(fā)商在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，以及相關(guān)設(shè)施所做的說明和承諾，并且這說明承諾具體而且確定，對商品房買賣合同訂立以及房屋價(jià)格的確定都有重大影響，那么它就構(gòu)成了要約�！敝x龍說，這種情況即使是沒有寫到合同里面，它也是合同的重要內(nèi)容。如果開發(fā)商違反了這些說明和承諾，那么消費(fèi)者也可以據(jù)此作為證據(jù)，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、商業(yè)廣告和宣傳等為要約邀請。商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

舉例來說，消費(fèi)者在售樓處選購商品房時(shí)，宣傳單上注明的房屋實(shí)際可使用面積是約86平方米，實(shí)際交付面積卻不足80平方米。如果通過宣傳資料和其他的相關(guān)證據(jù)能夠看出開發(fā)商以房屋實(shí)際使用面積作為賣點(diǎn)，從而吸引消費(fèi)者簽約購買，那么可以認(rèn)為，這個(gè)宣傳內(nèi)容構(gòu)成要約。

謝龍建議，業(yè)主需要收集保全相關(guān)購房證據(jù)，譬如樓書、戶型圖、小區(qū)平面圖等宣傳資料，或是通話錄音、現(xiàn)場錄音錄像、聊天記錄等。

利用“補(bǔ)充協(xié)議”加重業(yè)主責(zé)任怎么辦？

“多簽了2份《補(bǔ)充協(xié)議》，收房時(shí)間變了，物業(yè)費(fèi)漲了……”天津某樓盤業(yè)主向記者反映，補(bǔ)充協(xié)議和購房合同差異巨大。在購房合同基礎(chǔ)上添加的補(bǔ)充協(xié)議，加重了業(yè)主的責(zé)任，規(guī)避了開發(fā)商的責(zé)任。

實(shí)踐中，經(jīng)常有開發(fā)商利用其在房產(chǎn)交易中的優(yōu)勢地位，在與購房戶簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)，要求購房戶簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，在《補(bǔ)充協(xié)議》中多處變更、修改、增加原合同中的主要約定事項(xiàng)。

謝龍指出，這種情況會(huì)導(dǎo)致正式合同里的一些條款失效。

“從法律效力上來說，補(bǔ)充條款要高于合同條款，所以消費(fèi)者一定要對補(bǔ)充協(xié)議的具體條款充分理解�！敝x龍表示，開發(fā)商有義務(wù)充分說明每個(gè)條款的具體內(nèi)容，消費(fèi)者也可以拒絕一些不合理的條款。同時(shí)，從法律上來說，一些對消費(fèi)者特別不公平的條款也是無效的。當(dāng)然，具體要根據(jù)條款內(nèi)容來判斷。

北京廣森律師事務(wù)所姜超峰律師提醒消費(fèi)者，簽訂購房合同補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房時(shí)間，建議購房人在簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要明確、細(xì)化這些條款，對不可抗力的具體情形和影響程度有一個(gè)明確的約定。

不得不選的捆綁裝修，真的合理嗎？

在一些地區(qū)新房限價(jià)的背景下，很多樓盤特別是熱門樓盤通過推出裝修升級(jí)包這樣的方式，變相進(jìn)行組合銷售。

去年九月，李先生在北京望京片區(qū)看中了一套面積126平米的新房。打算交定金時(shí)，銷售人員告知，除了首付款，還要準(zhǔn)備好買“升級(jí)裝修包”的錢，否則房子就無法購買。幾經(jīng)協(xié)商未果，李先生只能無奈同意。

無形中增加了一大筆支出的李先生很是郁悶，強(qiáng)制買賣裝修升級(jí)包是違規(guī)行為嗎？

謝龍對此解釋，從法律規(guī)定看，任何經(jīng)營者銷售商品提供服務(wù)都應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售，也不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢地位銷售裝修升級(jí)包這種行為違背了消費(fèi)者意愿，侵害了消費(fèi)者自主選擇權(quán)。根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，消費(fèi)者有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。

雖然擁有拒絕的權(quán)利，但是實(shí)踐中，面對不接受就不購房的情況，消費(fèi)者仍有購房意愿怎么辦？

“這種情況下，如果消費(fèi)者購買裝修升級(jí)包，要看開發(fā)商能否正常給消費(fèi)者開具正規(guī)的發(fā)票。如果不能，說明這個(gè)收費(fèi)是不合理的，那么消費(fèi)者就可以去舉報(bào)。”謝龍表示。

姜超峰認(rèn)為，裝修升級(jí)包從法律上來說沒有問題，但是合理性還是有所欠缺。商品房買賣是一種平等主體的民事法律關(guān)系，這種情況下如果不存在欺詐、故意隱瞞等導(dǎo)致合同無效的因素，合同是有效的。

對于不買裝修升級(jí)包就無法購房的情況，姜超峰建議，購房者若購買捆綁裝修的房子，為了自身利益，應(yīng)要求開發(fā)商在購房合同中寫明裝修品牌、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等，以及如未能達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任。

精裝修貨不對板，如何解決？

2020年9月，河北保定的王女士在市內(nèi)某小區(qū)全款購買了一套精裝修期房。交房后，發(fā)現(xiàn)不僅精裝修房與樣板房相差甚遠(yuǎn)，還存在窗戶關(guān)不嚴(yán)、墻面不平整等問題。尤其是衛(wèi)生間的瓷磚，很多是空的。

精裝修房屋貨不對板、縮水、漏水、減配……業(yè)主可以主張哪些權(quán)益？面對開發(fā)商“樣板間僅供參考，最終交房以合同約定為準(zhǔn)”“出賣人享有最終解釋權(quán)”的條款，業(yè)主該如何有效維權(quán)？

姜超峰認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題分兩種，一種是嚴(yán)重的質(zhì)量問題，比如可能有危險(xiǎn)性，入住后人身安全得不到保證等，消費(fèi)者可以拒絕，甚至可以要求退房并要求對方承擔(dān)賠償責(zé)任。但是一些非嚴(yán)重的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)開發(fā)商有責(zé)任、有義務(wù)承擔(dān)維修責(zé)任。

“‘享有最終解釋權(quán)’這句話本身不符合法律規(guī)定�！敝x龍稱，因?yàn)檫@種格式條款是由開發(fā)商事先制定并重復(fù)使用的，而格式條款一定要基于公平的原則來確定雙方的權(quán)利義務(wù)。如出現(xiàn)爭議，應(yīng)該做出不利于格式條款提供方的解釋，也就是要做出有利于消費(fèi)者的解釋。

姜超峰說，裝修樣板房對消費(fèi)者買房有非常重要的影響，它可以構(gòu)成合同要約。如果開發(fā)商明確提示消費(fèi)者，樣板房不是最終交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商可以不承擔(dān)責(zé)任。如果注明屬于開發(fā)商贈(zèng)送，則也要符合贈(zèng)送的要求，比如品牌、材質(zhì)等，否則開發(fā)商同樣可能構(gòu)成違約。

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